현금흐름의 계산 순영업소득 계산하기, 영업경비(운영비용)비용에 재산세는 포함되고 영업소득세와 자본이득세는 포함되지 않는다!

안녕하세요 부동산 발자국입니다!!

오늘은 부동산 투자분석에서 중요한 현금흐름 cash flow 계산을 해보겠습니다.

영업현금흐름의 계산이란 부동산투자로부터 발생하는 현금수입과 현금지출을 측정하는 것을 말합니다.

일단 계산방식은 이렇습니다.

임대소득(평당 임대료*임대가능면적)=가능총소득

- 공실 및 불량부채

+ 기타소득(광고탑, 중계기, 자판기, 주차장 등)

= 유효총소득

- 영업경비

= 순영업소득

- 부채서비스액

= 세전현금흐름

- 영업소득세

= 세후현금흐름

하나하나씩 보겠습니다.

가능총소득 또는 가능조소득이라고 하는 것은 임대 단위수에 연임대료를 곱해서 나오는 계산으로 투자부동산으로부터 얻을 수 있는 최대한의 임대료수입을 의미합니다.

그러나 임대공간이 주거용이든 상업용이든 언제나 항상 100% 공실없이 모두 점유되리라는 것을 확신할 수없습니다. 또 임대료가 100% 다 걷힐 것이라고도 장담할 순 없죠. 그래서 투자분석에서는 이에 대한 여유분을 주기 위해 공실 및 불량부채라는 항목을 두고 있습니다. 보통은 가능총소득의 5%로 계상하고 있습니다. 또 임대료만큼이나 중요한 기타부수입인데요 보통 유료주차장을 두고 있는 상가나 자판기, 광고탑 같은 것으로 기타수입을 잡습니다. 따라서 가능총소득에서 공실 및 불량부채 충당금을 제외한 후 기타수입을 더해주면 유효총소득으로 실제 우리가 예상하는 수입이 나옵니다.

여기에 영업경비를 빼면 순영업소득이 됩니다. 영업경비에는 대상부동산을 우영하는 데에 드는 유지비, 관리비, 수수료, 재산세, 보험료, 광고비, 전기세, 전화료 등을 포함하고 여기서 유의해야 할 점은 재산세는 영업경비에 포함되지만, 영업소득세와 자본이득세는 포함되지 않는다는 것입니다. 그 이유는 뒤에서 자세히 설명하겠습니다.

또 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 지출하고 남은 것을 의미하지 다시 이자나 영업소득세를 지불하고 남은 순수히 투자자에게 돌아가는 세후현금흐름이 아니라는 것도 유의해야합니다.

이렇게 순영업소득을 구한 후 원금상환분과 이자지급분을 순영업소득에서 제한 것을 세전현금흐름이라 합니다. 저당대부에 대한 매 기간의 원금상환분과 이자지급분을 합해 부채서비스액 또는 저당지불액이라 합니다. 엄밀히 말하면 부채서비스액이 저당지불액보다 더 넓은 의미의 개념입니다.

지불저당액: (원금상환액 + 이자지급액) 의미

부채서비스액: 저당지불액, 보험료, 저당관리수수료, 세금 등 포함 

쉽게 말해서 투자를 할 때 자기자본만으로 하는 경우는 거의 없고 대부분 타인자본을 끼게 됩니다. 은행에서 빌리는 경우가 바로 그것이죠. 은행에서 돈을 빌리면 우리는 매달 원금과 그 이자를 지불해야 합니다. 그것을 순영업소득에서 제하면 세전현금흐름이 됩니다.

세전현금흐름에서 세금(영업소득세 또는 법인세)을 빼면 세후현금흐름, 우리가 가지게 되는 실제 수입이 나옵니다.

위에서 재산세는 영업경비에 포함되지만, 영업소득세와 자본이득세는 포함되지 않는다고 했죠?

부동산 투자시 고려해야 할 중요한 세금으로는 부동산의 운영시 발생하는 영업소득세와 매도시 발생하는 자본이득세가 있습니다. 영업소득세는 매 기간마다 지불하며, 자본이득세는 보유기간 말에 지불합니다.

영업소득세는 순영업소득 계산 후 이후에 빼기 때문에 영업경비에 포함되지 않고 자본이득세는 나중에 매각시 이루어지는 것이고 운영이 될 때 비용이 나가는 것이 아니기 때문에 포함되지 않습니다.

영업경비를 분류하는데 있어 세금공제가 되는 영업비지출과 그렇지 않은 자본비지출을 구별해야합니다. 지출의 성격과 대상부동산과의 관련성에 따라 자본비지출과 영업비지출의 차이가 존재하게 됩니다. 대상부동산의 유효수명이나 가치를 단지 유지시켜 주는 데에 그치는 수선비는 영업비지출로 취급되나, 이것들을 증진시키는 수선비는 자본비지출로 취급됩니다.  자본비지출도 부동산 매도시 세금이 일부 공제되기도 합니다. 자본비지출을 자본적 지출, 영업비지출을 수익적 지출이라고도 합니다.