12.16 부동산 정책 변경사항 확인하고 가세요!

안녕하세요 부동산 발자국입니다!

12.16 부동산 정책이 나왔죠! 어떤 것이 변경이 되었는지 살펴보겠습니다.

1. 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율)를 추가 강화

현행 LTV는 40%로 적용되었는데 이제는 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용하는 역진율 구조로 변경되었습니다.

투기지역·투기과열지구 주택가격 14억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도

(현행) 14억원 × 40% = 5.6억원

(개선) 9억원 × 40% + 5억원 × 20% = 4.6억원

​같은 주택가격 매입시 담보대출할 수 있는 한도가 줄어들었죠.

2. 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

15억원 이상의 아파트는 대출이 아예 안 됩니다.

현행 투기지역‧투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40%로 규제 적용 중이었지만 개선 사항에서는 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주에 대하여 투기지역‧투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지합니다.

단, 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때는 예외로 허용이 된다고 하네요.

3. 주택담보대출의 실수요 요건 

규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출 가능했었는데요 개선 후에는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무를 부여하여 실수요 요건을 강화하였습니다.

[1주택세대] 2년내 기존주택 처분→1년 내 처분 및 전입

[9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입→1년내 전입

4. 종합부동산세 세율 상향조정

종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p～0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p～0.8%p)하여 과세구간을 나눴습니다.

 

 

5. 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정

조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200% → 300%로 확대합니다.

 

 

6. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용이 되었습니다. 실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간·거주기간 등 요건 충족 시 비과세되고 다주택자는 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능합니다. 그러나 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가하여 강화하였습니다. 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능하고, 적용시기는 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용한다고 합니다.

현행

개정

 

7. 2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제를 적용 (기 발표)

이미 발표가 된 것이지만 올해 부터 바로 적용이 되는 것이라 알고 있어야 합니다. 18년 9.13대책에 따라, 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 적용됩니다. (’20.1.1 시행)

8. 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택이 있었습니다. 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도하는 것입니다. 개정안은 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택이 되는 것으로 바뀌었습니다. 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장하고 개선안의 적용시기는 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 취득하는 주택에 적용합니다. 대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우에는 종전규정을 적용합니다.

9. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

현행법은 9.13대책에 따라, 대출, 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 미포함됩니다. 그러나 조합원입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함 개선안은 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권을 포함하고 그 적용시기는 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용됩니다.

10.주택에 대한 양도소득세율 인상

현행은 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년～2년 40%, 2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용하고 있고, 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과) 적용을 하고 있습니다. 그러나 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 (1년 미만: 40% → 50%, 1년 ~ 2년 기본세율 → 40%)하고 주택의 보유기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용합니다. 역시 적용시기는 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용됩니다.

 

11. 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용을 배제하였지만 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용을 해준다고 합니다. 단, 그 기간은 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 ‘20.6월말까지 양도하는 주택에 적용됩니다.

이상 부동산 발자국이었습니다~!