기대수익률과 요구수익률, 실현수익률 개념과 차이

부동산 투자시 수익률분석이 중요한데요 수익률이란 무엇인지 알아보겠습니다.

수익률이란 투입된 자본에 대한 산출의 비율입니다. 일반적으로 수익률에는 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률이 있습니다.

기대수익률은 투자자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률입니다.

예를 들어 5억 토지가 일년 뒤 5억5000만원이 된다면 기대수익률은 (5억5000만원-5억)/5억 *100 으로 10%가 됩니다.

요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야할 최소하느의 수익률을 의미합니다. 요구수익률이 충족되지 않는 한 투자를 하려고 하지 않습니다.

예를 들어, 기대수익률이 10%인 2개의 투자대안이 있다고 가정해봅니다. 1개는 위험부담이 큰 부동산개발회사에 대한 투자이고 하나는 위험부담이 적은 국채에 대한 투자입니다. 일반적인 투자자라면 같은 수익률에서 위험이 더 적은 국채투자를 선호할 것입니다. 따라서 위험이 커지는 투자에서 많은 수익률이 요구됩니다.

실현수익률은 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률입니다. 실현수익률은 다른 말로 실제수익률이라고도 합니다. 앞의 예에서 5억 토지가 일년 뒤 6억이 되었을 때 실현수익률은 (6억-5억)/5억 *100 으로 20%가 됩니다. 이렇게 실현수익률은 투자가 이루어지고 난 후에 알수 있습니다. 그래서 사후수익률이라 하고 기대수익률과 요구수익률은 사전수익률이라고 합니다.

그렇다면 사전수익률인 기대수익률과 요구수익률의 관계를 살펴보겠습니다.

투자결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어지는데 어떤 투자대안의 기대수익률이 요구수익률보다 크면 투자를 하고 반대가 되면 투자를 하지 않습니다.

또한 투자에 대한 위험이 크면, 투자자는 그만큼 더 많은 대가를 요구합니다. 균형상대헤서 개별투자에 대한 기대수익률과 요구수익률은 같아지게 됩니다.

예를 들어 투자자는 부동산투자의 대한 수익률로 20%를 요구합니다. 그러나 투자대안의 수익률이 10%라면 투자를 하지 않겠죠. 그럼 부동산의 수요는 떨어지고 그에 따라 부동산 가치도 같이 하락합니다. 이렇게 가치가 하락할 때 대상부동산의 기대수익률은 점차 올라가게되고 가치가 충분히 하락했을 때 대상부동산의 기대수익률은 투자자가 요구하는 요구수익률과 같아져 투자자는 투자를 하려고 할 것입니다.

반대로 투자자의 요구수익률이 20%인데 대상부동산의 기대수익률이 30%라면 많은 투자자들이 대상부동산 투자를 하려고 할 것이고 부동산 가치가 높아지게 됩니다. 부동산 가치가 높아짐과 동시에 임대수입에 대한 기대수익률이 낮아지고 결국 기대수익률과 요구수익률이 균형을 이루는 상태가 됩니다.

정리하면

기대수익률<요구수익률: 수요감소, 가치하락, 기대수익률 상승

기대수익률>요구수익률: 수요증가, 가치상승, 기대수익률 하락

기대수익률=요구수익률: 균형을 이룸

이렇게 되겠습니다!