실행의 힘

민법에서 말하는 계약의 종류들과 의미를 알아보자 오늘은 계약에 대해서 말씀드리려합니다. 공인중개사 공부를 하며 민법이 상당히 어려웠는데요..! 계약은 시험에서 큰 부분을 차지하는 것은 아니지만 헷갈리는 개념들이 있어 저도 공부할 겸.. 정리하도록하겠습니다!! 계약이라는 용어는 넓은 의미와 좁은 의미의 두 가지로 사용됩니다. 넓은 의미로 계약이라고 하면, 둘 이상의 서로 대립하는 의사표시의 일치에 의하여 성립하는 법률행위를 말합니다. 넓은 의미의 계약에는 채권계약뿐만 아니라 물권계약, 준물권계약, 가족법상의 계약 등도 포함됩니다. 그렇다면 좁은 의미의 계약은 무엇일까요? 좁은 의미의 계약은 넓은 의미의 계약 가운데 채권계약만을 가리킵니다. 즉 채권의 발생을 목적으로 하는 계약이 좁은 의미의 계약입니다. 민..

부동산 투자시 수익률분석이 중요한데요 수익률이란 무엇인지 알아보겠습니다. 수익률이란 투입된 자본에 대한 산출의 비율입니다. 일반적으로 수익률에는 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률이 있습니다. 기대수익률은 투자자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률입니다. 예를 들어 5억 토지가 일년 뒤 5억5000만원이 된다면 기대수익률은 (5억5000만원-5억)/5억 *100 으로 10%가 됩니다. 요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야할 최소하느의 수익률을 의미합니다. 요구수익률이 충족되지 않는 한 투자를 하려고 하지 않습니다. 예를 들어, 기대수익률이 10%인 2개의 투자대안이 있다고 가정해봅니다. 1개는 위험부담이 큰 부동산개발회사에..

안녕하세요 부동산 발자국입니다! 지난번포스팅에 영업현금흐름 계산하는 방법을 알아봤는데요~! 오늘은 영업소득세계산을 보겠습니다. 부동산투자시 고려해야 될 중요한 세금으로는 부동산의 운영시 발생하는 영업소득세와 매도시 발생하는 자본이득세가 있습니다. 영업소득세는 매 기간마다 지불하며, 자본이득세는 보유기간 말에 지불합니다. 순영업소득 +대체충당금 -이자지급분 -감가상가액 =과세대상소득 *세율 =영업소득세 세전현금흐름 +대체충당금 +원금상환분 -감가상가액 =과세대상소득 *세율 =영업소득세 영업소득세 계산은 순영업소득에서부터 할 수 있고 세전현금으로부터 할 수도 있습니다. 그 결과는 마찬가지입니다! (-)로 표현된 것은 세금공제가 되는 것이며, (+)로 표현된 것은 세금공제가 되지 않는 것입니다. 대체충당금은 ..

안녕하세요 부동산 발자국입니다!! 오늘은 부동산 투자분석에서 중요한 현금흐름 cash flow 계산을 해보겠습니다. 영업현금흐름의 계산이란 부동산투자로부터 발생하는 현금수입과 현금지출을 측정하는 것을 말합니다. 일단 계산방식은 이렇습니다. 임대소득(평당 임대료*임대가능면적)=가능총소득 - 공실 및 불량부채 + 기타소득(광고탑, 중계기, 자판기, 주차장 등) = 유효총소득 - 영업경비 = 순영업소득 - 부채서비스액 = 세전현금흐름 - 영업소득세 = 세후현금흐름 하나하나씩 보겠습니다. 가능총소득 또는 가능조소득이라고 하는 것은 임대 단위수에 연임대료를 곱해서 나오는 계산으로 투자부동산으로부터 얻을 수 있는 최대한의 임대료수입을 의미합니다. 그러나 임대공간이 주거용이든 상업용이든 언제나 항상 100% 공실없이..

안녕하세요 부동산 발자국입니다. 지난번 포스팅에선 ABS에 대해서 설명드렸는데 오늘은 ABS의 일종인 MBS에 대해서 설명드리겠습니다. MBS도 ABS의 일종이기 때문에 기본적인 구조가 ABS와 같습니다. MBS란 주택저당채권을 담보로한 증권을 말하는데요 가계-은행 간의 주택금융 시장을 제 1차 주택저당채권시장이라고 부르고, 은행-투자자간의 주택저당채권 매매시장을 제 2차 주택저당채권시장이라고 합니다. 앞선 ABS의 기본구조와 형태가 같습니다. 가계는 은행으로부터 대출을 받고 은행은 주택에 대한 저당권과 대출채권을 가지게 됩니다. 그 채권을 유동화기관에 양도하고 유동화기관은 투자자에게 MBS채권을 발행하고 채권대금을 받습니다. 이 대금으로 은행에 매각대금으로 주고 여러 관리, 보증, 평가 기관에 수수료를..

안녕하세요!! 부동산 발자국입니다 오늘은 부동산 증권화 ABS에 대한 내용을 준비했습니다. 증권화란? 자산풀을 기초로 하여 새로운 증권을 발행하는 것을 말합니다. 우리나라에서는 증권화를 자산 유동화라고 부르고 있고 자산유동화는 현재나 미래에 일정한 cash flow가 있는 자산을 담보로 하여 증권을 발행한 후에 투자자들에게 증권을 다시 매각함으로써 유동성을 확보하는 것입니다. (정확히 말하면 유동화는 유동성이 떨어지는 자산을 현금화하는 과정이고 그 수단 중 하나가 증권화입니다.) 이때 자산유동화제도를 이용해 발행된 증권의 대표적인 예가 바로 ABS라고 할 수 있죠! 그런데 ABS보다는 MBS를 더 많이 들어보셨을 겁니다. MBS( Mortgate Backed Securities)는 주택저당담보부 채권이라..

부동산 자격증 공인중개사 시험의 모든 것! 공인중개사 시험 구성, 준비 후기 안녕하세요 꿀벌은 공부중입니다!! 오늘 첫 글을 쓰게 되었는데요~! 부동산 관련해서 다양한 소식들, 정보들, 공인중개사 공부법 등등 부동산 주제로 메인 포스팅을 하고 그 외 일상, 책 소개, 최신 소식 여러가지 정보를 포스팅할 예정입니다~! 첫번째 주제는 많이들 궁금해 할 것같은 공인중개사의 자격증에 대해서 설명드리겠습니다. 중개란 법 3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 행위를 말합니다. 공인중개사는 이러한 중개행위를 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 삼은 자를 뜻하며 중개대상물에는 건물, 토지 뿐만 아니라 입목에 관한 법률에 의한 입목, ..

안녕하세요 부동산 발자국입니다! 12.16 부동산 정책이 나왔죠! 어떤 것이 변경이 되었는지 살펴보겠습니다. 1. 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율)를 추가 강화 현행 LTV는 40%로 적용되었는데 이제는 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용하는 역진율 구조로 변경되었습니다. 투기지역·투기과열지구 주택가격 14억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도 (현행) 14억원 × 40% = 5.6억원 (개선) 9억원 × 40% + 5억원 × 20% = 4.6억원 ​같은 주택가격 매입시 담보대출할 수 있는 한도가 줄어들었죠. 2. 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담..