주택임대차보호법

안녕하세요! 오늘은 주택임대차보호법의 주요 내용들을 정리하겠습니다.

 

 

주택임대차보호법은 주택의 임차인(및 채권적 전세권자)를 보호하기 위한 특별법으로 만들어졌습니다. 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정했는데요. 주요한 사항들만 몇가지 보겠습니다.

대항력의 존재

주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)를 마친 때에는 그 다음날부터 제 3자에 대하여 효력이 생깁니다. 여기서 주의해야 할 점은 주민등록을 마친 후 그 다음날부터 효력이 생긴다는 것인데요. 예를 들어 제가 2020.03.02에 주택을 인도받고 주민센터에 가서 바로 주민등록을 합니다. 그럼 저의 대항력은 주민등록을 한 2020.03.02에 생기는 것이 아니라 2020.03.03 0시 부터 효력이 생긴다는 것입니다. 이것이 뭐 그렇게 중요하냐 할 수도 있는데요 저당권이라는 물권과의 선후관계에 있어 굉장히 중요한 내용입니다.  만약 2020.03.02에 임대차 계약을 하고 임대인이 그 집에 저당권은 그날 2020.03.02에 설정한다면 저당권은 바로 설정되기에 임차인이 주민센터로 뛰어가 주민등록을 마친다해도 더 늦게 설정될 수 밖에 없습니다. 즉 저당권은 2020.03.02에 설정되고 주민등록은 2020.03.03 0시에 된다는 것입니다! 그렇기에 저당권자보다 후순위가 될 수 밖에 없겠죠. 따라서 이부분을 잘 인지하고 계셔야 합니다. 분명 계약할 땐 등기부등본 을구가 깨끗했는데 시간이 지나고 임차인보다 선순위인 저당권이 있을 수 있으니까요.

존속의 보호

주택임대차에 있어서 당사자가 그 존속기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에는 그 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 이는 임대차 계약시 임대기간을 몇년으로 할 것이냐 정하는 문제인데요 보통은 2년으로 계약하고 들어갑니다. 그러나 이 기간을 서로 정하지 않았을 시 통상의 기간인 2년으로 보고 임차인은 예외적으로 1년을 주장할 수 있다는 얘기입니다. 그리고 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관게는 존속하는 것으로 봅니다. 이는 임차인의 보증금 반환채권을 보호하기 위하여 둔 특칙입니다. 2년이 지나서 임대차관계가 끝이 났는데도 불구하고 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 있습니다. 그래서 임차인은 그 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계의 유효함을 주장하여 그 집에서 계속 살 수 있도록 보호한다는 내용입니다. 주택임대차보호법은 묵시의 갱신에 관하여도 특별규정을 두고 있습니다. 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않는 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만 그 존속기간은 약정이 없는 것으로 하기 때문에 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있습니다. 이때 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다. 이때도 임차인을 더 보호하기 위해 임대인 해지는 최소 6개월 전에는 말해줘야 합니다. 참고로 동산은 누가 해지통고를 하든 5일이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.

임차권등기명령제도

그런데 이런 의문점이 듭니다. 보증금을 아직 못받았다 근데 이사를 빨리 가야한다 그럴 땐 어떻게 하나요? 여기서 중요한 문제가 있는데요 주택인도와 전입신고로 대항력을 갖췄는데 보증금을 안 줘서 바로 이사가고 보증금채권에 대한 대항력으로 그 임대인에게 계속 달라고 하면 되겠지? 라고 생각하시는 분들이 있는데 이럼 큰일납니다.. 왜냐하면 보증금을 못받은 상태로 이사를 가는 순간 전입신고는 해지가 되며 그 집에 대한 대항력을 잃게 됩니다. 대항력의 요건이 인도 및 전입신고이기 때문이죠. 따라서 보증금을 못받아서 그 집에서 계속 살면서 달라고 할 순 있지만 이사를 가고 나서 보증금으로 달라고 하면 그 사이 임대인이 다른 저당권이나 전세권을 설정해버리면 임차인의 보증금채권은 후순위로 밀려나 못받을 가능성이 높게 됩니다. 그럼 어떻게 막을 방법이 있을까요? 바로 임차권등기명령제도를 통해 보호할 수 있습니다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차중책의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면, 임차인은 대항력 및 우선변제권 취득을 취득합니다. 등기 전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 그것이 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 상실되지 않습니다. 즉, 임차권등기명령을 집행해 경료되면 임차인은 이사를 자유롭게 가도 그 집에 대한 대항력이 그대로 조속해 나중에 저당권이나 전세권이 그 집에 설정되더라도 임차인의 보증금이 선순위로 보호됩니다. 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 관련된 비용을 모두 임대인에게 청구가 가능합니다. 또 덧붙여서 임대인의 보증금반환의무는 임차인의 임차권등기말소의무보다 선이행되어야 하며 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인의 소액보증금의 보호규정에 의한 우선변제를 받을 권리는 없습니다.

우선변제권과 소액보증금 등의 관한 개념은 다음 글에 자세히 포스팅하겠습니다.