제 366조 법정지상권과 관습법상 법정지상권 비교,개념!

안녕하세요!!

 

민법에 잘 나오는 법정지상권을 알아보도록하겠습니다.

일단 지상권이란 타인의 토지 에서 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지의 상하를 배타적으로 사용할 수 있는 물권을 말합니다.

보통 타인의 토지를 사용하기 위해서 주로 임대차를 많이 이용하지, 지상권의 설정은 거의 행하고 있지 않습니다.

그러나 민법 제366조의 법정지상권은 공인중개사 민법 시험에도 잘나오고 실무에서도 가끔씩 나오는 경우가 있기 때문에 한 번 봐두면 도움이 될 때가 있을 것입니다.

 

 

제 366조의 법정지상권이란 (저당권설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유인 경우에) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. 라고 명시하고 있습니다.

 

 

토지와 건물이 동일인 소유인 경우에 토지와 건물에 모두 또는 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당물의 경매로 인하여 토지와 건물의 다른 소유자에게 속하게 되면 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 따라서 건물소유자가 법정지상권을 취득합니다.

 

 

여기서 성립요건은 첫번째는 저당권설정 당시 건물이 존재해야하고 두번째, 저당권설정 당시 토지와 건물이 동일소유자에게 속해야 합니다. 이 두가지를 지킨다면 법정지상권이 성립할 수 있습니다.

 

 

아래 세가지 케이스를 볼께요

 

나대지에 저당권을 설정하는 것보다 건물이 있는 토지에 저당권을 설정하는 것이 담보가치가 떨어지므로 저당권자는 이 부족분을 건물에도 저당권을 설정함으로써 보전할 수 있습니다.

 

 

그런데 건물이 철거됨으로써 저당권이 소멸되고 다시 건물이 신축되었으나 동순위로 저당권이 설정되지 않은 상태에서 토지에 대한 저당권 실행으로 신축건물에 대한 법정지상권이 성립되면 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물에 대한 교환가치를 취득할 수 없게 되어 예상치 못한 손해를 입기 때문에 법정지상권은 성립되지 않습니다.

A가 B에게 저당권을 설정할 당시에 토지와 건물이 모두 A의 소유였고, A이 C에게 건물을 매도함으로써 C은 관습법상의 법정지상권을 갖습니다. B의 저당권실행으로 C의 관습법상 법정지상권은 소멸하나, 저당권설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였으므로 C는 제3666조의 법정지상권을 취득합니다. 따라서 경락인 D은 C에게 건물철거를 청구하지 못합니다.

A이 토지와 건물(미등기)을 모두 B에게 매도하였으나 B는 토지는 등기를 했지만, 건물은 등기를 하지 않았기 때문에 제 186조에 따라 건물에 대해서는 아직 소유권을 취득하지 못하였습니다. 따라서 저당권설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유가 아니므로 B는 법정지상권을 취득하지 못합니다. A가 매도할 당시에는 토지와 건물이 모두 A의 소유였으나, 매도로 건물은 여전히 A의 소유이고, 토지는 B의 소유입니다. 그러므로 매도인 A는 일괄매매로 건물을 소유할 의사가 없는 자이기 때문에 관습법상의 법정지상권을 인정할 필요가 없습니다.

 

 

관습법상의 법정지상권은 토지와 건물이 동일소유자에게 속하였다가 그 중 어느 하나가 매매 기타의 원인으로 처분되어 소유자가 달라진 경우에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한, 그 건물의 소유자는 그 토지 위에 관습법상 당연히 취득하게 되는 지상권을 말합니다. 토지와 건물이 처분 당시 동일인의 소유에 속하고 토지와 건물 중 어느 하나가 처분되어 소유자가 다르게 될 것을 성립요건으로 하고 있습니다. 관습법상의 법정지상권은 판례에 나와있어 적용이 되는 것이고 법정지상권처럼 법률에 나오는 내용은 아닙니다. 또 법정지상권은 저당권 실행을 통한 경매(제 366조)에 의한 것이라면 관습법상 법정지상권은 매매, 증여와 같은 사유에 의해 발생되는 것이 차이라고 할 수 있겠습니다.