부동산투자분석인 비율분석법 종류와 공식 LTV 부채감당률 채무불이행률

부동산투자시 투자분석 수익률분석은 기본이 되는 사항입니다. npv나 irr과 같은 공식은 정말 실무적으로나 이론적으로나 중요한 사항이기 때문에 반드시 알아야 합니다.

하지만 일상에서 간단히 사용하기에는 계산이 복잡하고 어렵기 때문에 쉽고 빠르게 계산할 수 있는 분석이 필요합니다. 이때 사용되는 것이 바로 비율분석법입니다.

오늘은 부동산투자분석 기법 중 비율분석법의 여러 종류와 공식을 알아보겠습니다.

이를 통해 다양한 공식들과 용어를 알아갈 수 있을 것입니다.

 

비율분석의 도구로 흔히 쓰이는 비율에는 대부비율(저당비율), 부채감당률, 채무불이행률, 총자산회전율, 생산성비율: 소득비율, 경비비율, 공실률이 있습니다.

 

대부비율(LTV: loan to value ratio)

LTV라 불리는 대부비율은 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말합니다.

대부비율을 저당비율이라고도 하는데 대부비율이 높을수록 채무불이행시 원금을 회수하기 어렵게 됩니다. 이유는 수식에서도 볼 수 있듯이 대부비율은 부채잔금 / 부동산의 가치로 나타내는데 이 것이 높아진다는 것은 부채잔금이 늘어나거나 부동산의 가치가 낮아진다는 것으로 해석됩니다.

자연적인 마모나 관리 소홀로 인한 파손 등은 부동산의 가치를 하락시키는 주요한 요인이 됩니다. 그렇게 되면 대부비율이 100%를 초과할 수도 있습니다. 높은 대부비율은 대출자의 입장에서 큰 위험이 됩니다.

대출자는 돈을 빌려주는 사람을 뜻하며 보통 은행과 같은 기관대출자는 부동산 가치에 대한 일정한 비율을 대출의 최대한도로 정합니다.

우리나라도 이 LTV를 계속 줄여왔는데요. LTV를 낮춤으로써 우리가 은행에 대출 받을 수 있는 금액도 줄어들게 됩니다.

이러한 대부비율은 부채비율과 밀접한 관계가 있습니다. 부채비율은 지분에 대한 부채비율을 말합니다. 수식으로 표현하면 부채비율 = 부채 / 지분 입니다.

예를 들어 대부비율이 80%라는 것은 부채비율이 400%라는 말과 같습니다. 부동산 가치가 100이고 부채가 80일 때 대부비율이 80%입니다. 그러면 지분은 20%라는 것이고 부채비율은 80%/20%로 400%가 됩니다.

대부비율이 높아짐에 따라, 부채비율도 급격하게 증가하는 것은 부채가 많을수록 지분이 차지하는 비중이 작아지기 때문입니다. 대부비율이 100%가 되면 부채비율은 무한대가 됩니다.

 

부채감당률

부채감당률은 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율입니다. 부채서비스액은 매월 또는 매년 지불해야하는 원금상환분과 이자지급분을 가르키는데요.

부채지불액 또는 저당지불액이라고도 하며 부채감당률을 수식으로 나타내면 순영업소득 / 부채서비스액 입니다.

부채감당률이 1인 경우를 보겠습니다. 순영업소득과 부채서비스액이 같다는 것이고 지금 얻는 순영업소득으로 온전히 부채서비스액만 감당할 수 있다는 것을 뜻합니다.

1보다 크다는 것은 순영업소득이 부채서비스액을 감당하고도 남을 만큼 이익이 남는다는 것을 뜻하고 반대로 1보다 작다는 것은 부채를 감당할 정도의 소득도 나오지 못함을 의미합니다. 1보다 작거나 같은 경우 대출자나 차입자 모두 채무불이행이라는 위험한 상황에 놓일 수도 있습니다. 그래서 대출자는 부채감당률이 1보다 클 것을 요구하고 그 이상의 일정비율을 대출한계로 정해놓기도 합니다. 당연히 부채보다는 소득이 많아야 하기 때문에 부채감당률은 1보다 커야합니다.

이자감당률과 비슷하다고 생각할 수 있지만 약간 다릅니다. 이자지불액은 순영업소득이 이자지불액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율을 말하고 부채감당률과 다른 것이 원금과 이자를 모두 일컫는 부채서비스액과 달리 이자지불액은 말그대로 이자만와 순영업소득 간의 관계를 나타냅니다.

 

채무불이행률

위에서 채무불이행이라는 단어를 언급했는데 무슨 뜻인지 보겠습니다. 채무불이행은 2가지 의미로 사용됩니다. 하나는 전체 대출건수에서 실제로 채무불이행이 발생한 비율을 의미하고, 다른 의미로는 채무불이행이 발생할 가능성을 뜻하기도 합니다.

비율분석에서 말하는 채무불이행률은 후자를 의미합니다. 따라서 그 가능성을 따지는 것이기에 수식으로 표현하면 채무불이행률 = 영업경비 + 부채서비스액 / 유효조소득

 

여기서 영업현금흐름의 계산과정을 다시 보겠습니다.

 

단위당 예상 임대료

* 임대단위수

= 가능총소득

- 공실 및 불량부채

= 유효총소득

- 영업경비

+ 기타소득

= 순영업소득

- 부채서비스액

= 세전현금흐름

- 영업소득세

= 세후현금흐름

이렇게 되었죠. 유효조소득은 유효총소득과 같은 말입니다. 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액보다는 많아야 +가 됩니다. 나가는 것보다 들어오는 것이 많아야 되는 것은 당연하니까요. 만약 들어오는 돈보다 나가는 돈이 많다면 그것은 결국 채무불이행할 수 있다는 가능성이 높아지게 되는 것입니다. 따라서 이 비율은 낮을 수록 좋아야 합니다.

 

총자산회전율

총사산회전율은 투자된 총자산, 즉 부동산가치에 대한 조소득의 비율입니다. 조소득은 총소득을 말하며 가능총소득과 유효총소득이 있습니다. 총자산회전율을 구할 때 둘다 사용해도 됩니다. 총자산회전율 = 부동산의 가치 / 조소득

 

생산성비율

생산성비율은 부동산의 생산성을 평가하는 지표로서, 소득비율, 영업경비비율, 공실률이 있습니다.

소득비율은 가능총소득으로부터 순영업소득이 차지하는 비율을 뜻합니다. 순영업소득은 영업경비를 제하고 순수히 남은 영업을 하며 남은 금액입니다. 투자를 하며 최대한 얻을 수 있는 수익에서 이 순영업소득이 차지하는 비율이 크면 클수록 좋은 것이고, 그 투자 가지가 얼마나 생산적인가를 따져볼 수 있기 때문에 생산성비율을 알 수 있는 지표 중 하나입니다.   

또 하나는 영업경비비율입니다. 이는 가능조소득이나 유효조소득으로 부터 영업경비가 얼마나 쓰였는지의 비율로 구합니다. = 영업경비 / 가능조소득 또는 유효조소득 으로 나타내고 영업경비가 적을 수록 좋기 때문에 영업경비비율이 낮아야 생산성이 크다고 봅니다. 그렇지만 경비비율만으로 부동산의 관리가 제대로 이루어지고 있는지 판단하는 것은 곤란합니다. 또 경비비율을 최소화시키는 것이 항상 최선의 방책이 되는 것은 아닙니다. 이는 하나의 분석도구일 뿐 무조건적인 정답이 아니라는 것을 기억해야 합니다.   

마지막은 공실률인데요. 공실과 불량부채로 인한 임대료손실이 가능조소득에서 차지하는 비율입니다. 공실과 불량부채가 낮아야 좋은 것이므로 공실률이 낮은 것이 생산성이 높습니다.  

 

 

비율분석법은 부동산투자분석에서 많이 사용됩니다. 그러나 몇가지 한계를 가지고 있는데요. 비율을 구성하고 있는 요소들에 대해 잘못 추계한 경우 비율자체가 왜곡될 수 있습니다. 예를 들어 대부비율 계산 시 부동산 가치를 잘못 파악하면 비율자체가 원래보다 커질 수도 작아질 수도 있습니다.

두번째는 비율 자체만으로 좋다 나쁘다는 평가할 수 없습니다. 투자자마다 목적이 다르고 대출자 입장, 차입자 입장이 서로 다를 수 있기 때문이죠.

또 한가지는 어떤 비율분석을 사용지표로 하여 투자가치를 평가할 것인가가 문제가 됩니다. 어떤 비율을 사용했을 때 만족했다면 어떤 비율을 사용했을 땐 목표 수익에 맞지 않을 수도 있기 때문입니다.

따라서 투자자들은 이러한 한계를 잘 인식하고 조정이 필요한 곳은 조정을 해야합니다. 그래도 부동산 투자의 타당성과 위험을 결정하는 데에 유용하게 사용되는 도구라는 것은 틀림없는 것 같습니다.