계약금의 의미, 계약금의 성질은 무엇일까?

안녕하세요!부동산을 알자!입니다. 

우리는 부동산 거래를 할 때 계약금이 존재하고 일정 수준의 금액을 계약금으로 먼저 계약을 걸어두죠. 이는 부동산에서 뿐만 아니라 어떠한 물건을 판매하는 곳에서는 계약금이 존재하는데요!

만약 부동산 거래를 하고 계약금을 받았는데 나중에 집값이 더 올라서 지금 집을 팔기 싫거나 계약금을 교부했는데 단순변심으로 부동산을 사고 싶지 않다면 계약금을 어떻게 되는 것일까요? 혹은 중도금을 교부받지 않아 계약을 할 수 없을 때의 계약금은 어떻게 되는것인지 어떠한 성질에 의해 민법에서 정해놓은 규정대로 계약금의 반환이 이루어지는지에 대해 말씀드리려 합니다.

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부동산을 살 때 우리는 한꺼번에 매매대금을 내진 않죠. 계약금, 중도금, 잔금 순으로 금액을 나눠서 내게 됩니다.

계약금이란 거래관행상 매매계약을 체결할 때 그 계약에 부수하여 교부하는 금전 그 밖의 유가물을 말합니다.

계약금계약의 법정성질로 계약금은 강행규정이 아닙니다. 임의규정으로 당사자들 사이의 계약으로 이루어집니다. 보통은 계약금을 걸게 되죠. 또한 이는 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하는 요물계약입니다.

요물계약의 뜻은 저번 포스팅 <민법에서 말하는 계약의 의미와 종류>를 참고해주세요!

https://didwl904.tistory.com/14 

 

또 하나는 종된 계약이라는 것입니다. 매매, 임대차, 도금 등의 계약에 부수하여 행해지는 것입니다. 그러나 매매계약과 반드시 동시에 행하여 질 필요는 없습니다. 종된 계약이므로 주계약이 무효, 취소, 해제되면 계약금계약은 당연히 효력을 잃습니다. 

이러한 계약금은 총 4가지의 의미를 가지고 있는데요. 증약금, 해약금, 위약금, 위약벌이라는 의미를 지니고 있습니다.

하나씩 살펴 볼께요!

계약금의 의미1. 증약금

증약금은 말그대로 증거를 뜻합니다. 당사자들 사이에 부동산 매매, 교환 등의 계약체결의 증거로 계약금을 냅니다. 계약금은 언제나 증약금의 성질을 갖습니다. 

계약금의 의미2. 해약금

해약금은 해제권을 유보하기 위하여 수수된 계약금을 말합니다. 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 이행에 착수할 때까지는 보통의 계약에서 중도금 지불 전을 의미합니다. 그러니까 매도인이든 매수인이든 매수인이 중도금을 지불 전까지 매매계약을 해제할 수 있고 이 해제로 인한 당사자 일방은 그에 대한 손해배상으로 이 계약금을 이용합니다. 이 때는 교부자(매수인: 매수인이 계약금 중도금 잔금을 주는 입장이므로)는 이미 낸 계약금을 포기하고 해제를 할 수 있고 수령자(매도자: 받는 입장이므로)는 그 계약금의 배액을 상환하므로 해제를 할 수 있습니다. 예를 들어 계약금이 1000만원이라 하면 교부자는 포기, 수령자는 2000만원 배상으로 각각 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다. 여기서 수령자는 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금의 배액을 상환해야합니다. 이 해약금은 원상회복, 손해배상의 성질이 아닙니다. 민법은 당사자의 특별한 약정이 없는 경우, 계약금을 해약금으로 추정합니다. 따라서 특약없이도 이루어집니다.

계약금의 의미3. 위약금

계약금이 위약금으로서 효력을 발생하려면 당사자 사이에 특약이 있어야 합니다. 그래서 위약금을 특약이 있어야한다는 조건에서 해약금관 다른 성질을 가집니다. 계약금 자체가 손해배상액을 예정하는 것이기 때문에 추가 손해배상은 할 수없고 손해배상액의 예정액은 증액 되지 않지만 부당히 과다할 경우에는 감액이 가능합니다. 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있는 것입니다. 채무불이행은 중도금을 주지 않고 있는 상황을 뜻합니다. 여기서 해약금과 헷갈릴 수 있는데요 해약금은 마음에 변화가 생겨 이 매매계약을 안하고 싶다 할 때 중도금을 받기 전까지 정당하게 계약해제를 요구할 수 있는 상황이고 위약금은 한쪽 상대방이 중도금을 일방적으로 주지 않을 때 이에 대한 다른 당사자가 입는 손해에 대해 손해배상액을 예정하는 의미로의 계약금입니다. 따라서 위약금으로서 효력을 발생하려면 당사자사이에 특약이 필요한 것입니다.

계약금의 의미4. 위약벌

마지막으로 위약벌입니다. 위약벌은 위약금의 성질에서 나온 것으로 이것 또한 특약이 필요합니다. 계약금을 교부한 자가 계약상의 채무를 이행하지 않는 때에 그것을 수령한 자가 위약벌로 몰수하는 계약금입니다. 이때에 채무불이행에 의한 손해배상도 별도로 청구할 수 있습니다. 위약벌이 있다는 특약이 있으면 계약금을 몰수당하는 것은 물론이고 추가 손해배상을 청구할 수 있고, 이것이 과다하더라도 감액이 불가합니다. 이는 위약금과 차별되는 점이겠네요.

 

계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있을 때에 한하여 손해배상액 예정의 성질도 함께 갖는 것이지 위약금 특약이 없다면 채무불이행을 이유로 계약이 해제되더라도 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닙니다.

또한 법정해제와 해약금에 의한 해제는 별개이므로 중도금이 교부된 경우에는 해약금에 의한 해제는 할 수 없으나, 상대방의 채무불이행이 있으면 채무불이행을 이유로 법정해제를 할 수 있습니다. 법정해제는 중도금 교부시 해약금해제로 되는 것이아니라 채무불이행으로 인한 법정해제는 말합니다.