재개발과 재건축 사업의 개념 및 차이

재개발 사업, 재건축 사업 차이

재개발과 재건축에 대해서 많이 들어보셨죠?! 두 사업이 정확히 어떤 것이고, 과연 어떤 차이가 있는지 한 번 알아보도록 하겠습니다. 먼저 재개발과 재건축에 대한 개념은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 나와있습니다. 

재개발 사업의 개념

도정법 제2조 제2호 나목

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 뜻합니다. 

재건축 사업의 개념

도정법 제2조 제2호 다목

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 뜻합니다.

 

언뜻보면 비슷해보이는 개념은 아주 중요한 차이를 가지고 있는데요. 재건축은 정비기반시설이 열악할 때 진행할 수 있는 사업입니다. 정비기반시설이란 흔히 달동네를 떠올리면 그 개념이 구체적으로 잡힐텐데요. 달동네를 떠올리면 도로도 제대로 형성되어 있지않고, 가로등도 많이 없고, 차도, 인도 구분도 없고, 차가 지나갈 수 있는 도록 폭도 안되는 경우가 많죠. 또한 주변의 집은 아파트가 들어서 있을까요? 아니겠죠. 주로 단독주택이나 낡은 빌라촌들이 들어서 있습니다. 바로 그런 곳이 정비기반시설이 열악하다고 말할 수 있는데요. 즉, 정비기반시설은 도로, 상하수도, 공원, 주차장, 소방시설 등 공동이용시설을 뜻합니다. 이런 기본적인 시설들이 제대로 갖추어져 있지 않은 경우 재개발 사업으로 갑니다. 그래서 재개발 사업지에 있는 주택들을 다 철거를 하고 기반시설부터 다져갑니다.

 

 

그에 반해 재건축사업은 정비기반시설은 양호합니다. 즉, 도로, 상하수도, 공원 등은 양호하지만, 노후 불량건축물 중에서도 공동주택위주인 경우 재건축을 진행합니다. 여기서는 공동주택이라는 점이 포인트인데요. 공동주택은 흔히 아파트를 말하죠. 이 개념은 도시의 구도심을 생각해보면 됩니다. 옛날에 지어진 주공아파트를 생각해도 좋을 것 같아요. 차가 다닐 수 있는 도로도 있고, 방범도 괜찮고, 주변 아파트들이 들어서 있지만 비교적 최근에 지어진 곳에 비해 아파트가 낡고 오래되었을 경우 그 주거환경을 개선하기 위해 진행하는 사업입니다. 개념이 잘 안 잡힐 때 달동네와 구도심을 생각해보면 내용은 쉽게 기억날 겁니다.

 

 

조금 더 들어가서 재개발사업은 주로 주택들로 이루어진 곳에서 진행되기 때문에 재개발사업의 조합원의 자격을 갖추기 위해서는 토지 혹은 주택 둘 중 하나만 소유를 하고 있으면 됩니다. 하지만 재건축은 공동주택 위주인 사업지에 진행이 되는 사업이기 때문에 토지와 건축물 모두를 소유하고 있어야 조합원의 자격을 갖춘다고 할 수 있습니다. 조합원이라면 사업이 완료된 후 새 집이 만들어지는데 그 새 집에 들어가서 살 수 있는 권리, 입주권을 받을 수 있는 자격을 말합니다.

 

 

그리고 재건축의 경우 이미 정비기반시설이 있고 다시 아파트만 짓기 때문에 공익적인 성격보다는 사익이 더 크다고 할 수 있습니다. 그래서 기존의 있던 사람들이 이사를 가게 된다 하더라도 이사비를 제공받지 못합니다. 하지만 재개발은 다릅니다. 정비기반시설부터 다시 세팅을 하는 것이기 때문에 공익적인 성격이 강하여 이사비를 제공받을 수 있습니다. 

 

 

재개발사업은 이렇게 공익적인 성격이 있어 국가에서 기준하는 안전진단을 따로 받지 않아도 됩니다. 그러나 재건축은 사익의 성향이 있다보니 국가에서 표준으로 정한 안전진단기준을 통과해야 합니다. 이 또한 큰 차이점이라고 할 수 있겠네요.

가볍게 재건축, 재개발 사업의 개념부터 둘의 차이까지 알아보았습니다. 다음포스팅에서는 둘의 절차에 대해서 알아보겠습니다.